“明年樓市要回暖了嗎？”
在2018年的最后幾天里，這個問題成了李莉最關心的事。對于一個來京6年，首付依靠家人資助和朋友借款的北漂來說，她害怕接盤，也擔心房價馬上會漲，開發商變卦。
2018年12月初，山東省菏澤市率先宣布取消“限售”政策，隨后衡陽、合肥、廣州等地陸續出現調控松動跡象。一些地方頒布并實施了政策，另一些地方則在頒布政策后又匆忙宣布取消。
樓市松綁幾乎成了全民關注的話題。李莉的微信又重新加入了五六個買房群，本來房子定了，這些群她都退了，但最近因為拿不準，也怕沒有后悔藥吃，她每天都會看看大家在討論什么。
在經歷兩年多的嚴密調控之后，2018年房價穩中有降，來自國家統計局近期的70城數據顯示，一線城市新房微漲、二手住宅持續下降，二線城市房價漲幅持平，三線城市漲幅則普遍回落。
但在宏觀數據之下，樓市的分化卻比以往更甚，以北京為首的一線城市雖然高壓管控，但限競、保障類住房卻迎來天量供應，市場轉移。二三線城市雖然因限價、限售等政策限制了一部分需求，但城市潛力依舊令土地大幅成交，而反觀四五線城市，大量的需求被調控堵住，去庫存反而迫在眉睫。
調控為何松動
也許是距離上一次調控松動已經太遠，此次部分城市“試探性”的樓市松綁，招來的幾乎是報復性的輿論反饋。
2018年12月18日，山東省菏澤市宣布取消“本地人限售2年，外地人限售3年”的調控政策。隔天廣州、珠海也陸續放出松綁消息，一石激起千層浪，以致菏澤住建局、山東省住建廳接連出面表態，解釋原因。
然而菏澤引發風波還未消解，僅過了一周，衡陽住建局又宣布，自2019年1月1日期，將暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。但該政策僅頒布一天，衡陽市發改委、衡陽市住建局又聯合宣布，因對穩控房價判斷不準，文件出臺引發了市場誤解和炒作，故決定撤銷該文件。
當天，有消息傳出安徽合肥將放松轄內四縣一區的購房門檻，但同樣僅過了一天，當地房管局便出面否認。在此之前，杭州也曾傳出類似消息，但同樣遭到當地主管部門否認。
這些試探性“松綁”意味著什么？
有分析師認為，部分地方松綁的主要原因，在于市場漲幅已明顯放緩、樓市告別高燒進入平穩期，繼續加碼調控的市場基礎已不存在。
按照國家統計局此前發布的數據，2018年前11個月全國70城房價，新建商品住宅的價格環比波動基本穩定在1％以內，二手房市場有17個城市出現下滑。
市場平穩，調無可調，是多位行業人士眼下認同的觀點。除此之外，此輪率先取消調控的幾個城市又各具鮮明特征，只要稍加分析，就能看清這些地方松綁的動機。
以合肥為例，2016-2017年間，合肥曾是中國房價增幅“四小龍”之一。2017年1月，由胡潤研究院等發布的全球房價指數曾顯示，合肥房價2016年漲幅超過40％，位居全球第一。
合肥是對土地財政依賴較大的城市。按照合肥市2017年財政統計公報計算，其土地出讓金收入占全市一般公共預算收入的87％。
然而自2018年以來，合肥樓市開始出現震蕩，2018年8月后樓價下行，迫使多家房企推出優惠，以價換量，保利等品牌房企均推出優惠活動，其中降價最多的是泰禾旗下合肥院子項目，他們在2018年9月將新盤均價直接從每平米2萬元下調到1.5萬元。
樓市不景氣直接影響了土地市場。按照當地住建局公開數據統計，截止到2018年12月26日，合肥出讓金額為621.7億，環比2017年下跌23.8％。成交面積9141.69萬畝，環比下跌20.97％。每畝單價也出現6.2％的跌幅。
這就不難理解地方政府對放松樓市的迫切心態。而對于打響“調控松綁第一槍”的菏澤，也屬于同樣的情況，2017年菏澤土地出讓金與全市一般公共預算收入的比值甚至達到了117.8％。
此外，菏澤過去幾年則受天量棚改影響，棚改貨幣不僅支撐了樓市也影響著城市的發展。因拆遷而買房的家庭，往往動輒需要好幾套房來安置全家人，但限售政策外加城區有限的供應，阻斷了這條道路。2018年8月南方周末記者到菏澤實地考察發現，受制于政策，不少棚改家庭只能臨時租房，當地的房租還因此而遭遇爆炒，一個能安頓六口之家的農家院，月租金往往高達萬元以上。
分析師也告訴記者，年底如此急切地松綁樓市，與一些地方土地財政吃緊，也有很大程度的關系。事實上，近期大多數松綁調控的城市，多屬于本身房地產壓力較大，或調控政策不合理的地區。棚改貨幣補償、去庫存及地方對土地財政的依賴，令不少地方早已成為強弩之末。而這些迫切試探“松綁”的地方，并不能代表全部情況。
事實上，記者梳理過去一年各地調控政策發現，早在2018年初，合肥、蘭州等地都曾釋放過松綁消息，合肥在當年1月允許限價地塊由開發商自主定價，而蘭州則直接取消了多個地區的限購政策，此外山西太原也曾在2018年7月宣布，不再施行限售2年的政策。
也就是說，這場自2016年開始的調控運動中，菏澤遠不是“打響松綁第一槍”的地方。事實上，在不少業內人士眼中，這次調控松綁引起輿論討論，與中央經濟工作會議、全國住房和城鄉建設工作會議對房地產提出的新要求相關，但也有部分原因是因為眼下市場趨冷，房企年關難過，一點風吹草動，就會引起軒然大波。
南開大學不動產研究中心主任，經濟學教授周京奎認為，在不久前閉幕的2018年中央經濟工作會議上，決策層有關房價的表述，從“堅決遏制房價上漲”變成了“穩房價、穩地價、穩預期”。新的精神意味著遏制炒房沒有結束，但全面管控將會停止，因地制宜下，中國樓市政策將進入新時代。
橫盤時代
分析過去兩年多的樓市變化，可以發現，有別于以往的“新時代”可能已經到來。
中國樓市此輪調控始于2016年三季度。當時，在經歷一輪房價增長后，2016年國慶期間，全國共有19座城市先后發布調控政策，中國樓市新一輪調控周期自此開始。
隨后到2017年2月，在中央財經領導小組第十五次會議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。緊接著在3月份的全國兩會上，“因城市施策去庫存”、“加強房地產市場分類調控”、“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告。
調控風暴自此襲來，北京在2017年3月17日率先出招，將已有住房或購房記錄者的首付比例提高至6成。當年3月，全國有超過30個城市陸續出臺調控政策多達38次。
按照某研究機構數據，2017年，全國110個城市及縣級以上部門，共發布調控政策超過270次，是歷史上調控最多的一年。而到2018年，截止到2018年12月前全國已發布的各類調控更是多達444次。
2018年7月31日的中央政治局會議還在重申“堅決遏制房價上漲”。
史上最嚴調控期內，“降房價”成了各地政府部門負責人必須下定決心、不得不完成的任務。中國樓市在強力調控下的效果也是立竿見影，截至目前，統計局的數據顯示全國房價穩中有升、波動平穩，而來自中國指數研究院的數據則顯示，2018年全國樓市成交面積也與2017年基本持平。
這是幾乎過去5年來都未曾有過的情況，調控令市場波動在短時間內降到了最低。新城控股總裁歐陽捷此前曾針對這種市場狀況撰文認為，鑒于房價上漲預期消失，價格穩定成交放緩，中國樓市現已進入“橫盤時代”。
按照歐陽捷的觀點，在嚴厲的調控之下，房價上漲預期已經消失，沒有價格波動的市場，將導致投資客全面退潮，隨著市場需求向自住型客戶轉移，市場進入緩行平穩周期，各類限制政策存在的意義也將逐漸消失。
周京奎也認同這種看法，他認為未來其他城市調控松綁可能也是基于合理調整，眼下市場預期偏冷，部分地方的松動，實際上也是地方對一些正常需求進行微調，對有效需求進行釋放。
但對于企業來說，橫盤時代卻是最難受的時期。許多房企對眼下的態勢都持謹慎態度。根據上市房企業績報告，恒大、碧桂園、融創、泰禾等房企2018年下半年以來拿地速度均有明顯放緩。
房企收斂擴張，在土地市場的表現最明顯。按相關的數據，從2018年下半年開始，全國土地成交面積出現連續下滑，其中9-11月連續三個月土地成交面積同比下滑，11月更是下調5％。
土地、項目是一家房企規模擴張的基礎?？涩F在，即便像中海地產這樣負債率不足60％的企業，也沒有再大肆拿地了。中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國此前甚至在業績會上公開表示，“目前我們對市場保持高度謹慎態度，寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地”。
“橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機投資客的春秋兩季?！睔W陽捷這樣總結道。
有分析師認為，2018年全國房地產銷售額仍將刷新歷史紀錄，但銷售面積有可能低于2017年，與歐陽捷的橫盤理論類似，他以此判斷樓市拐點已經出現。
樓市下行考驗著開發商的資金狀況，而土地財政衰減則成了擺在政府面前的一道難題，通過行政手段控制市場價格，橫盤帶來的后果，其實給部分政府和企業都帶來了壓力。
這也從另一個側面詮釋了近期一些城市急于松綁調控的動機。某研究院院長告訴記者，今天房地產調控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經濟下行的壓力，還有債務的壓力，資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性金融風險。因此，2019年的政策面，更大可能是中溫放松，“既不會大刺激，也不會過于緊張”。
但他也強調，市場全面放松的標志應該是基準利率和首付比例的調整，而目前距離這種形式的放松還為時過早。
2019年不樂觀
歲末年初，整個市場都對未來政策風向越來越敏感。
在2018年12月23日舉行的“第十屆北大光華新年論壇”上，建設銀行董事長田國立就說，“我搞了一輩子金融，現在買房也賺不了錢了，你現在買不就是高位接盤了嗎？”
田國立的這句話雖然是為倡導租房的提議做鋪墊，但也從側面顯示了當下樓市與以往不同的參照系。
與諸多認為調控松綁，樓市回暖的論調相左的是，在記者采訪的多位人士眼中，新一年的中國樓市，可能還將繼續下行。
一位不愿具名的券商分析人士告訴記者，他們判斷2019年房地產市場會比今年更冷，理由除了連續調控造成的市場預期轉向之外，他們認為從歷史銷售、土地出讓等數據來看，房地產市場已再次進入下行周期。
一研究機構也是這種觀點的支持者。盡管2018年中國樓市行情趨冷，但從宏觀數據上看，中國樓市仍在頂峰行走。過去三年，中國樓市的連續交易量都超過10萬億，在整個過去40年住房發展歷史上是沒有的。他認為，在需求大量釋放后，明年市場會出現降溫。
此外，該研究機構還認為，當前一二線城市的房價水平已經攀升至高位，與購買力形成的差距越來越大，會產生一種“自動的負反饋力”。
而對于房企來說，2019年可能會更不好過。上述券商人士認為，雖然政策層面近期對房企發債有所放寬，但機構對企業風控要求越來越高，房企融資分化越來越大。他舉例稱，以萬科為代表的大型房企近期融資成本大致在5％以內，而內房股大多數房企目前融資成本均已在10％以上。
融資分化，與金融政策及機構對市場風險的判斷息息相關。該人士認為，中小房企的融資問題還將延續，一些負債嚴重，質押比率過高的企業將會更加困難，其中一些企業甚至不排除出現違約的可能。
事實上，近期已有房企因債務違約而牽連購房者受損，除此前因退市導致在建項目爛尾的房企中弘股份外，圣誕節前夜，曾連續15年入圍中國房地產百強企業的浙江房企銀億股份，公告一筆2015年發行的3億元債券違約。隔天，該公司在寧波的銀億朗境項目即公告停工，而該項目此前已經售罄，其1500戶業主可能將面臨延遲交房的風險。
“從我們的分析來看，這種違約可能還會繼續發生?，F在融資困難局面轉機不大，一些高負債、高質押的企業在2019年會更危險?！鄙鲜鋈耸繉δ戏街苣┯浾哒f，“當初萬科說‘活下去’時我們也不以為然，但現在的結果可能比預期還要悲觀?！?/span>
不過，在歐陽捷看來，沒有行業會放棄增長，大房企總是會繼續發展，地方政府的基建工程也將繼續為房地產注入動力，而隨著主要城市供應相對充足，房價相對穩定，居民收入的增長也將逐步消減觀望情緒。
周金奎也認為，類似近期這種地方性調整的放松會繼續擴大。在他看來，中國樓市調控需要因地制宜的根本原因，是各地產業結構的千差萬別，想要擺脫土地財政并不容易，而產業結構調整則是個緩慢的過程?！坝绕湓缴钊氲饺奈寰€，越艱難，所以會有一些符合市場邏輯的松動。但我認為經濟發展不會開倒車，哪怕轉型的過程會很艱難?！?/span>
2018年12月30日，李莉去售樓處簽了合同。結束之后，她逐一退出了那些微信群。作為一個普通人，她沒辦法斷言政策該怎么走，但無論如何，她還是想在這座城市有個家。
本文首發于逸家網（http://www.putao112706.com），轉載請注明原文地址：http://www.putao112706.com/news/1969.html
